huis kopen Archieven - Pagina 6 van 6 - Tips en blogs voor huizen

21 april 201821 april 2018

Steeds meer makelaars werken als zzp’er

Door het voorzichtig aantrekken van de woningmarkt, lijkt het aantal makelaars in Nederland steeds meer toe te nemen. Opvallend is dat deze groei vooral te zien is in de grote steden. Doordat er steeds meer makelaars de markt betreden, is het zaak om als een autoriteit te fungeren. Speciale diensten en producten leveren aan de klant is de manier voor makelaars om naamsbekendheid te creëren. Veel startende makelaars beginnen als ZZP’er. Zo zijn zij vrij om hun eigen bedrijf kleur te geven. Veel zzp’ers maken gebruik van social media en apps om hun klanten extra mogelijkheden te bieden. Het vooruitzicht is dan ook dat zzp’ers in de makelaardij steeds meer voet aan de grond gaan krijgen. Benieuwd of dit ook iets voor jou kan zijn en hoe je dit moet aanpakken? Lees dan snel verder.

Voor – en nadelen van zzp’er zijn

Voor veel mensen lijkt zzp’er zijn wel een droom. Je eigen uren indelen en geen verantwoording hoeven afleggen aan een baas, dat klinkt natuurlijk als muziek in je oren. Toch is het belangrijk om met meerdere dingen rekening te houden.

Als zzp’er geniet je van een paar fijne fiscale voordelen, zoals de zelfstandigheidsaftrek en investeringsaftrek.
Als zzp’er ben je zelf verantwoordelijk voor het doen en laten van je bedrijf. Je deelt je eigen uren in, bepaalt zelf je tarief en je hebt geheel de vrije hand in het aannemen en weigeren van klanten.
Als zzp’er heb je veel last van onzekerheid: haal ik deze maand wel voldoende klanten binnen en verdien ik wel genoeg? Het is wel belangrijk dat je hier goed tegen kan. Als je in loondienst bent krijg je elke maand gewoon je loon, ook als er misschien niet zoveel werk is geweest. Als zzp’er ben je hier nooit zeker van en je maandelijkse vaste lasten gaan natuurlijk gewoon door.
Ondanks dat je zelf je uren kunt indelen, zal je als zzp’er ook veel meer tijd steken in je bedrijf. Een 8 tot 5 mentaliteit is er niet meer bij. Klanten werven kost misschien nog wel het meeste tijd.
Als zzp’er heb je geen recht op een WW-uitkering of ziektewet. Je moet dit allemaal zelf opvangen met verzekeringen of een extra spaarpotje.

Hoe pak ik het aan?

Ben je net in het bezit van je diploma voor makelaardij? Of ben je juist al jarenlang in loondienst en wil je iets voor jezelf beginnen? Maar vind je het moeilijk om je bedrijfje op te starten? Met de volgende tips wordt jouw bedrijf een groot succes.

Zorg voor zoekmachine optimalisatie om jouw positie in de markt te vergroten. Adverteren via Google Adwords is al een hele goede eerste stap. Hoe je een Google Adwords campagne kunt opzetten? Hiervoor gebruik je populaire zoektermen uit de makelaardij, zoals ‘huis kopen in Amsterdam’, om jouw website hoog in Google te laten verschijnen. Je betaalt vervolgens per klik. Als je hiervan een succes wilt maken is het raadzaam om dit uit te besteden aan een professional. Zoekmachine optimalisatie door Team Nijhuis kunnen jouw bedrijf helpen om hoger in Google te komen en zo een bredere doelgroep te bereiken.
Gebruik social media kanalen om meer klanten te bereiken. Zorg dat veel mensen jouw berichten delen, zodat je over steeds meer naamsbekendheid beschikt.
Werk samen met Funda: dit is een website met enorm veel bezoekersaantallen. Zo zorg je voor meer naamsbekendheid, meer klanten en bovenal een succesvol bedrijf.

3 augustus 201723 december 2017

Jurisprudentie opzeggingsgronden deel 3: dringend eigen gebruik

Omdat de Juridische Dienst regelmatig vragen krijgt over de wettelijke opzeggingsgronden bij de verhuur van woonruimte, behandelen wij elke opzeggingsgrond aan de hand van één of meer rechtelijke uitspraken. Bij de opzegging van woonruimte zijn er zes wettelijke opzeggingsgronden:

huurder gedraagt zich niet als een goed huurder, artikel 7:274 lid 1 sub a jo. lid 5 Burgerlijk Wetboek;
Tussenhuur (diplomatenclausule), artikel 7:274 lid 1 sub b jo.lid 2 sub b Burgerlijk Wetboek;
Dringend eigen gebruik, artikel 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 jo. lid 4 Burgerlijk Wetboek;
Weigering redelijk aanbod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, artikel 7:274 lid 1 sub d jo. lid 5 BW;
Verwezenlijking bestemmingsplan, artikel 7:274 lid sub 3 Burgerlijk Wetboek;
Inwonende kamerhuurder/ hospitahuur, artikel 7:274 lid 1 sub f Burgerlijk Wetboek

De eerste opzeggingsgrond ‘slecht huurderschap’ en de tweede opzeggingsgrond ‘diplomatenclausule’ hebben wij reeds eerder in de update besproken. Deze week wordt de derde opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ besproken aan de hand van een rechtelijke uitspraak.

Bij de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ moet verhuurder aantonen dat hij de huurwoning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van verhuurder na afweging van alle betrokken belangen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2013:9934&keyword=2013%3a9934

Koetshuis

Een 67 jarige huurster huurt vanaf 1978 voor € 52,18 per maand een voormalig jaren dertig koetshuis, welke schuin achter de woning van verhuurder ligt naast een camping.Het voormalig koetshuis is onbewoonbaar omdat het in een slechte staat van onderhoud verkeert. Er zijn slechte sanitaire voorzieningen, vochtdoorslag als gevolg van de halfsteens ongeïsoleerde muren, asbesthoudend materiaal in de hal en een niet werkende riolering.

Verhuurder zegt de huurovereenkomst op omdat een renovatie van het voormalig koetshuis noodzakelijk is en deze renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Verhuurder wil het koetshuis na de renovatie gebruiken voor de recreatieve verhuur. De kantonrechter heeft de vordering van verhuurder toegewezen. Huurster gaat in hoger beroep bij het hof.

Hoger beroep Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Volgens het hof heeft de Hoge Raad In het “Herenhuisarrest” bepaald dat het enkele feit dat de verhuurder wenst te renoveren, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Dit is ook niet het geval indien de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is dan wel de huurinkomsten de kosten precies dekken. (kostendekkend). Indien er echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Tevens moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Het hof gaan over tot een belangafweging.

Belangenafweging: belang verhuurder

De huuropbrengsten bedragen thans € 626,16 per jaar. De verschuldigde eigenaarslasten (afgezien van de hypotheekrente) zijn € 600,- per jaar. In het verleden heeft verhuurder ruim € 15.000,- aan onderhoudskosten gehad. Het achterstallig onderhoud bedraagt € 20.800,- Indien het achterstallig onderhoud is verricht zijn de structurele beperkingen van het voormalig koetshuis voor het gebruik als woonruimte nog steeds niet verholpen. Verhuurder zal ook in toekomst moeten investeren om het voormalig koetshuis bewoonbaar te houden.

De exploitatiekosten zijn ruim vier maal zo hoog als de huidige huuropbrengsten. Om die reden is er sprake van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Verhuurder heeft daarom een groot belang bij de realisering van de renovatieplannen. Door de renovatie kan verhuurder het voormalig koetshuis aanpassen aan de eisen van de tijd en rendabel exploiteren.

Belangenafweging: belang huurster

Huurster betaalt sinds 1978 een zeer lage huurprijs terwijl verhuurder daartegenover in diezelfde periode een aanzienlijk bedrag op de exploitatie van de woning heeft moeten toeleggen. Huurster is 67 jaar en heeft er derhalve meer dan de helft van haar leven gewoond. Het hof begrijpt dat huurster liever niet verhuist, maar ziet niet in welke concrete omstandigheden in deze situatie met zich brengen dat een verhuizing ongewenst is. Daarnaast heeft verhuurder aannemelijk gemaakt dat huurster elders andere passende woonruimte kan verkrijgen. De belangenafweging valt in het voordeel van verhuurder uit en huurster moet het koetshuis ontruimen.

Conclusie

Nu er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, is een beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik in verband met renovatie gerechtvaardigd. Verhuurder heeft het koetshuis in verband met renovatie zo dringend nodig dat na belangenafweging niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Huurder dient het gehuurde te ontruimen.

Bron: Woonhint.nl

Bron: Allesoverbouw.nl

Bron: Advocatenkantoorzoeken.nl

3 augustus 20173 augustus 2017

Specifieke eisen ten aanzien van tijdelijke verhuur

Ondanks alle positieve geluiden in de woningmarkt, zijn er nog steeds woningen die lang te koop staan. Een aantal huiseigenaren maakt gebruik van de mogelijkheid om hun te koop staande woning tijdelijk te verhuren volgens de leegstandwet.

De voorwaarden die hypotheekverstrekkers daaraan verbinden zijn terug te vinden in het NVM Verhuurplatform. Iedere bank vereist een bewijs van opstalverzekering. Sommige aanbieders stellen specifieke eisen. Hieronder een kort overzicht zodat u uw klant goed kunt adviseren over tijdelijke verhuur.

BLG

Voor BLG moet de woning worden aangeboden door een lokale makelaar. Een internetmakelaar krijgt geen toestemming voor verhuur.

Wooncollect

Wooncollect vraagt een plan van aanpak van de makelaar voor verkoop van de woning. Dit plan moet bij de aanvraag voor tijdelijke verhuur meegezonden worden. Exacte voorwaarden waar dit plan aan moet voldoen worden niet gegeven.

Reaal

Reaal is de afdeling die de toestemming regelt aan het reorganiseren. Hierdoor is de doorlooptijd van een aanvraag vaak langer en vooraf lastig in te schatten.

Rabobank

Het NVM Verhuurplatform heeft met Rabobank Nederland afspraken gemaakt over de wijze waarop toestemming voor tijdelijke verhuur aangevraagd kan worden bij lokale banken. Toch zien wij in de praktijk dat deze afspraken door de banken vaak niet nageleefd worden. NVM Verhuurplatform doet haar uiterste best om tot afstemming met de betrokken banken te komen. Meestal is eenmalige afstemming voldoende en kunnen volgende aanvragen op dezelfde manier worden ingediend.

Argenta

Argenta vraagt veel informatie over het bestedingspatroon van de klant. Het kan zijn dat zij daarvoor direct contact opnemen met de hypotheeknemer. De aanvullende informatie die opgevraagd wordt is omvangrijk en levert voor klant behoorlijk wat extra werk op. Bereid uw klant hierop voor.

Opstalverzekering

Iedere bank vereist een bewijs van opstalverzekering, dat meegezonden moet worden bij de definitieve aanvraag voor tijdelijke verhuur. In geval van een eengezinswoning is een bevestiging (e-mail) van de verzekeraar voldoende. Indien een appartement verhuurd wordt, is het van belang dat verhuur plaatsvindt in overeenstemming met het splitsingsreglement.

Voor verhuur is doorgaans een verklaring van huurder nodig waarin huurder verklaart de bepalingen uit het splitsingsreglement, alsmede eventuele andere regels met betrekking tot verhuur, te zullen naleven. Een dergelijke verklaring moet meestal in tweevoud worden opgemaakt, waarvan één exemplaar aan het bestuur van de VvE wordt gegeven. Raadpleeg hiervoor het splitsingsregelement!

3 augustus 20173 augustus 2017

Bieden op een huis: 10 geboden van het onderhandelen

Ben jij op huizenjacht? Dan weet je als geen ander hoeveel daarbij komt kijken. Je vindt niet zomaar een huis dat voldoet aan jouw wensen en eisen. En als je dan eindelijk een geschikt huis vindt waar je misschien zelfs een beetje verliefd op wordt, dan ben je er nog niet. Sterker nog, dan begin je pas aan één van de spannendste dingen van de huizenjacht: het bieden. Jij wilt natuurlijk niet te veel betalen voor jouw toekomstige huis en dat hangt eigenlijk helemaal af van de onderhandelingen. Bieden op een huis kan daardoor behoorlijk stressvol zijn. Pak jij het goed aan, dan is jouw droomhuis voor de juiste prijs van jou. Dat gaat zeker lukken als jij je houdt aan deze 10 geboden van het onderhandelen.

1. Bieden op een huis: stel je doelen van tevoren vast

Bedenk van tevoren goed wat jij maximaal wilt en kunt betalen voor het huis en baseer daar je onderhandelstrategie op. Als de vraagprijs van het huis bijvoorbeeld dichtbij jouw maximum ligt, moet je voorzichtig zijn en niet met een te hoog bod beginnen. Ga tijdens het onderhandelen vooral niet over jouw maximale bedrag heen: het was niet voor niets jouw maximum. Laat je niet meeslepen in het heetst van de onderhandelstrijd.

2. Baseer je openingsbod op de woningwaarde

De onderhandelingen starten pas nadat jij jouw openingsbod hebt uitgebracht. Het openingsbod moet altijd lager zijn dan wat je maximaal voor het huis over hebt, om ruimte over te laten voor onderhandeling. Noem dit bod niet meteen, maar brei er vooraf wat argumenten aan vast. Noem bijvoorbeeld je financiële situatie: “Ik zit nu al aardig in de buurt van wat ik maximaal te besteden heb.” Als er in jouw bod trouwens geen ruimte is voor onderhandeling, is jouw openingsbod tegelijkertijd jouw eindbod. Geef in dat geval wel duidelijk aan dat je geen ruimte hebt om meer te besteden.

3. Blijf zakelijk

Het huis mag misschien wel jouw droomwoning zijn, maar dat hoeft de verkoopmakelaar niet te weten. Zodra hij merkt dat jij enthousiast bent, drijft hij zonder twijfel de prijs op. Blijf daarom zakelijk en temper je emoties. Als de verkopende makelaar toch doorheeft dat jij het huis graag wilt, probeer hem dan aan het twijfelen te brengen. Geef aan dat je meer huizen aan het bezichtigen bent, of vraag hem of hij nog meer van dit soort woningen te koop heeft staan. Hiermee maak je duidelijk dat jij heus niet allang besloten hebt dat je deze woning hoe dan ook wilt kopen.

4. Wees vriendelijk

Dat je zakelijk moet zijn, wil niet zeggen dat je niet vriendelijk mag zijn. Dat is juist heel belangrijk! Als jij op goede voet staat met de verkoper en de verkoopmakelaar, gunnen zij jou het huis eerder voor een prijs waar jij blij mee bent. Ze zijn dan eerder geneigd jou tegemoet te komen. De gunfactor is belangrijk als je iets voor elkaar wilt krijgen. Zorg er dus ook altijd voor dat het afscheid positief verloopt, ook als het erop lijkt dat er geen overeenkomst wordt bereikt. Wel zo fijn voor de sfeer en je weet nooit wat er de volgende dag gebeurt.

5. Heb geduld

Probeer geduldig te blijven en niet te snel te reageren op een tegenbod van de verkoopmakelaar. Als jou dat lukt, versterkt het zeker weten jouw onderhandelingspositie. Dit zal misschien tegennatuurlijk voelen, want jij wilt het liefst zo snel mogelijk weten of jij het huis kan kopen. Dat is alleen wel een teken voor de verkooppartij dat jij het huis stiekem graag wilt. Als jij koeltjes weet te blijven en er een paar dagen overheen laat gaan voor jij reageert, ben je minder makkelijk te lezen.

6. Vraag om duidelijkheid

Weet steeds zeker waar je aan toe bent en wat er geboden wordt. Als de verkoopmakelaar zegt: “De verkoper wil niet lager gaan dan € 250.000”, dan betekent dat niet per se dat de verkoper ook echt een tegenbod doet van € 250.000. Check of dat wel of niet het geval is door het simpelweg te vragen. Verkoopmakelaars proberen jou soms met praatjes van je stuk te brengen, maar prik daar doorheen en luister goed naar wat er daadwerkelijk gezegd wordt. Vraag ook altijd om een zwart op wit bevestiging, zeker bij een tegenbod.

7. Onderhandel over meer dan alleen de prijs

Natuurlijk onderhandel je over de prijs, maar je kunt ook onderhandelen over bijvoorbeeldroerende goederen – zoals gordijnen en de vloerbedekking – of de opleveringstermijn. Download deze gratis handige Checklist roerende zaken en maak duidelijke afspraken over wat jij overneemt. Als je weet dat de verkoper snel wil verhuizen terwijl jou dat niet heel goed uitkomt, dan kun je proberen daarin een middenweg te vinden. Als jij besluit toe te geven aan de wens van de verkoper, dan kun je jouw welwillendheid trouwens wel weer goed gebruiken als argument voor een lagere prijs.

8. Regel je financiering

Jij staat een stuk sterker in de onderhandelingen als jij zeker weet dat je de financiering rond kunt krijgen. Daarom is het heel verstandig om in deze fase al goed op de hoogte te zijn van jouw financiële mogelijkheden. Via eyeOpen kun jij gemakkelijk jouw maximale hypotheek berekenenen een belafspraak regelen met een hypotheekadviseur om het te checken. Weet jij dat je de financiering rond krijgt, meld dit dan ook tijdens de onderhandelingen. De kans is namelijk groot dat de verkoper dan bereid is om nog verder met de prijs te zakken.

9. Vertrouw op je intuïtie

Heb jij het gevoel dat je nog wat van de prijs af kunt krijgen, dan moet je dat zeker proberen. Vertrouw op je intuïtie. Je neemt dan wel het risico dat de deal alsnog afketst. Maar als jij jouw gevoel negeert en het tegenbod zomaar accepteert, zou het nog wel eens aan je kunnen gaan knagen dat je het niet geprobeerd hebt. Stem niet in met iets waar jij je niet goed bij voelt!

10. Hap toe op het juiste moment

Heb jij je naar een goede prijs en voorwaarden toe onderhandeld, laat er dan geen gras over groeien en schud er een hand op. Bevestig vervolgens de deal met een mailtje naar de verkoopmakelaar, zodat daar geen misverstanden meer over kunnen bestaan of ontstaan.

Je hebt het inmiddels wel door: er komt een hoop kijken bij het bieden op een huis. Daarom hebben wij dit gratis eBookgeschreven. Hierin kun je op je gemakje alles lezen wat je moet weten voor je een bod plaatst.